Gizli kusurlu konut davalarında yapay zeka dönemi

Estonya'da konut alıcılarının, satın alma işlemi tamamlandıktan sonra ortaya çıkan gizli kusurlar nedeniyle satıcılara yönelik şikâyetleri artıyor. Konut sektörü uzmanlarına göre bu tür taleplerin yaygınlaşmasında alıcıların yapay zekâdan yararlanması etkili oluyor; süreç artık her aşamada avukata başvurmayı gerektirmiyor.

Gayrimenkul ajansı Uus Maa'da avukat ve yönetim kurulu üyesi olan Karlis Kolk, ERR'ye yaptığı açıklamada insanların hakları konusunda daha bilinçli hale geldiğini, ancak eğilimin yapay zekâ kullanımıyla da bağlantılı olduğunu belirtti. Kolk, "İnsanlar hemen bir avukata başvurmak zorunda değil. Dilekçelerin hazırlanmasında yapay zekâ da kullanılıyor" dedi.

Kolk'a göre en sık karşılaşılan sorunlar arasında komşularla ilgili olanlar, örneğin duvarlar arasındaki zayıf ses yalıtımı ve aşırı gürültü yer alıyor. Çeşitli inşaat kusurları, zemin çökmesi ve yetersiz su yalıtımı da sık görülüyor. Kolk, "Kuru çürüklük de bir başka sorun ve özellikle eski ahşap binalarda yaygın. Küf de var, ancak gizli kusurlar söz konusu olduğunda bu daha karmaşık; küfün tam olarak ne zaman oluştuğunu ya da satıştan önce mevcut olduğunu kanıtlayamazsınız" diye konuştu.

Küfün kaynağı bazen satıcı değil, kullanım şekli oluyor

Ehituskaitse Büroo (İnşaat Koruma Bürosu) başkanı Marko Sults, ERR'nin "Vikerhommik" radyo programına yaptığı açıklamada küfün insanları tedirgin ettiğini, ancak yeni inşa edilmiş sitelerdeki dairelerde bile elektrik tasarrufu amacıyla havalandırma sistemlerinin veya elektrikli yerden ısıtmanın bazen kapatıldığını söyledi.

Sults'a göre, genellikle iki yıl olan garanti süresi sona ermek üzereyken ve bu süre içinde duvar ile zemin birleşim noktalarında küf oluşmuşsa, neden uygun olmayan inşaat yöntemleri ya da geliştiricinin hataları değil, doğrudan mülkün kullanım şeklidir. Sults, bunun Estonya'da çok yaygın olduğunu ifade etti. "Bir dairenin ya da yeni bir evin sahibi bize hizmet almak için başvursa da, bu durumlarda kendilerine bunun geliştiricinin ya da inşaatçının sorumluluğunda olmadığını söylemek zorunda kalıyoruz" dedi.

Sults, en karmaşık mülk türünün, yenilenmemiş bir apartman binasındaki tadilat görmüş daire olduğunu belirtti. Bu durumlarda teknik çözümler uygun olmayabilir; örneğin havalandırma yanlış bacaya bağlanmış ya da tesisat hatalı döşenmiş olabilir. İkinci sık kategoride ise onlarca yıl boyunca aşamalı olarak tadilat görmüş ve hiçbir belge düzenlenmemiş konutlar yer alıyor. Sults'a göre, satın alma sonrası ortaya çıkan en pahalı sorunlar banyolar ve diğer ıslak hacimlerle ilgili. Bir banyo, duş veya sauna görsel incelemede estetik açıdan iyi görünebilir, ancak işlem öncesinde yapılar açılarak içeride ne olduğu görülemez.

Kolk, satıcıların bilmedikleri kusurlardan da sorumlu olduğunu hatırlattı. Ancak satın alma sözleşmesine, satıcının bilmediği kusurlardan sorumlu olmadığına dair özel bir hüküm eklenebilir; gerçi alıcılar böyle bir hükme razı olmayabilir. Uyuşmazlıklar genellikle satıcının kusur saymadığı bir durumu alıcının kusur sayması yüzünden çıkıyor. Noterler ise bilinen her şeyin sözleşmede belgelenmesini öneriyor.

Kolk, bir mülkü kendisi satacak olsa apartman yönetimindeki ilişkilerden tren gürültüsüne kadar en küçük rahatsızlıkları bile açıklayacağını, böylece alıcının yakındaki demiryolunu gerçekten fark etmediği yönünde sonradan bir tartışma yaşanmasını önleyeceğini söyledi. Alıcılar ayrıca satın alma öncesi bir inceleme yaptırarak binanın durumunu belgeleyebiliyor. Gizli kusurlar nedeniyle satıcıya yöneltilen talepler mülkün satış fiyatına ulaşabiliyor, hatta geçebiliyor. Kolk, yasa bu tür talepler için bir üst sınır koymasa da mahkemenin makuliyet ilkesini dikkate aldığını ve talebi kısmen azaltabileceğini belirtti.