Estonyalı müteahhitler Riga'ya yöneliyor

Estonyalı gayrimenkul geliştiricileri giderek artan sayıda Letonya pazarında faaliyet gösteriyor. Bunun başlıca nedenleri arasında Riga'daki arsa fiyatlarının Estonya'ya kıyasla belirgin biçimde düşük olması ve imar onay süreçlerinin daha kısa sürmesi yer alıyor.

Letonya'da konut fiyatları son beş yılda yüzde 51 civarında artmış olsa da ortalama fiyat düzeyi Estonya'nın hâlâ altında. Luminor Bank ortak ilişkiler birimi yöneticisi Elar Ollik'e göre Riga pazarı, yeni konutların toplam konut stoku içindeki payının hâlâ düşük olması nedeniyle geliştiriciler açısından daha cazip. Ollik, özellikle Tallinn ile karşılaştırıldığında yeni dairelerde pazarın zaman zaman doymuş göründüğünü belirtti. Ollik, Letonya'da sürecin bir bütün olarak daha hızlı işlediğini; paranın bir maliyeti olduğunu ve zamanın bu maliyeti etkilediğini vurguladı. Banka açısından Letonya'da borçlanma kapasitesinin arttığını, bunun da yeni konutları daha erişilebilir kıldığını ekledi.

Piyasa güveni ve fiyat farkı

Merko Ehitus CEO'su Ivo Volkov, Letonya piyasasının Estonya'dan büyük ölçüde farklı olmadığını, her yerde aynı piyasa ilkelerinin geçerli olduğunu söyledi. Volkov'a göre gayrimenkul piyasası, tüketici güvenine ve ekonominin genel gidişatına bağlı. Son birkaç yılda Letonya'da tüketici güveninin Estonya'dakinden yüksek olduğunu, bunun da piyasayı olumlu etkilediğini ifade etti.

Buna rağmen Riga'daki konut fiyatları Tallinn'in altında. Ollik'e göre bunun ana nedeni Riga'da Sovyet döneminden kalma konut stokunun çok daha fazla olması. Tallinn'de de Sovyet dönemi prefabrik apartmanlar bulunduğunu, ancak bunların büyük bölümünün yenilendiğini ve değerlerinin arttığını kaydetti. Letonya'da ise yenilenmiş konutların oranı oldukça düşük.

Bürokratik engeller ve izin süreleri

Estonyalı geliştiriciler Invego ve Reterra, Riga'nın merkezinde yaklaşık 40 milyon avro maliyetle yeni bir konut bölgesi geliştiriyor. Geliştiricilerin Estonya'nın güney komşusuna yönelmesinin önemli bir nedeni de daha az bürokrasi.

Invego CEO'su Kristjan-Thor Vähi, Letonya'da hem detay planların hem de yapı ruhsatlarının işlenme süresinin Estonya'dakinden fiilen üç kat daha kısa olduğunu belirtti. Vähi, Estonya'da piyasaya karşı büyük bir bürokratik engelin kendi kendine yaratıldığını söyledi. Riga'nın mevcut belediye başkanı ve başbakan danışmanlarıyla yaptığı görüşmelerde, Estonya ve Litvanya'yı yakalama şanslarının işleri hızlı yapmaktan geçtiğinin kendilerine iletildiğini ve bunun bir öncelik haline getirildiğini aktardı.

Reterra CEO'su Reigo Randmets ise Letonya'da izin süreçlerinin aylar, Estonya'da ise yıllar sürdüğünü ekledi. Hipodroomi'de yapı ruhsatı almanın altı yıl sürdüğünü, Letonya'da ise en son ruhsatı yedi ayda aldıklarını belirtti. Bunların aşırı örnekler olduğunu ancak durumun temelde böyle olduğunu söyledi. Riga'nın geliştiriciler için cazibesinin başlıca nedeninin düşük giriş maliyeti, yani ucuz arsa olduğunu vurguladı. Arsayı alıp hemen işe başlanabildiğini, ancak Letonya'da satın alma gücünün o kadar yüksek olmadığını ve Riga'da satış yapmanın da kolay olmadığını sözlerine ekledi.

Estonya'daki uzun izin süreçleri sonuçta alıcıları da etkiliyor. Randmets, bir apartman için detay plan almanın beş yıl sürmesi halinde alıcı açısından sonucun metrekare fiyatına 1.000 avro eklenmesi olacağını örnek verdi.