Estonya'da konut alıcıları gizli kusurlar için daha sık dava açıyor

Estonya'da konut alıcılarının, satın alma işleminin ardından ortaya çıkan gizli kusurlar nedeniyle satıcılara karşı talepte bulunma sıklığı artıyor. Uzmanlara göre bu artışta alıcıların hakları konusunda daha bilinçli hale gelmesi ve taleplerin hazırlanmasında yapay zeka desteğinden yararlanılması etkili oluyor.

Uus Maa (Eston bir gayrimenkul danışmanlık şirketi) hukukçusu ve yönetim kurulu üyesi Karlis Kolk, ERR'e yaptığı açıklamada, insanların artık doğrudan avukata başvurmak zorunda kalmadığını, yapay zekanın talep dilekçelerinin hazırlanmasında da kullanıldığını belirtti.

Kolk, en sık karşılaşılan sorunlar arasında komşu kaynaklı problemleri örnek gösterdi: duvarların ses geçirmesi ve aşırı gürültü. Ayrıca çeşitli inşaat hataları, zemin çökmeleri ve yetersiz su yalıtımı da sık görülen şikayetler arasında yer alıyor.

Kolk, eski ahşap evlerde sık rastlanan bir sorun olarak ev mantarına (majavamm) dikkat çekti. Küf konusunun ise gizli kusur tanımı açısından daha karmaşık olduğunu, çünkü küfün tam olarak ne zaman oluştuğunun ve önceden var olup olmadığının kanıtlanmasının güç olduğunu sözlerine ekledi.

Yeni binalarda bile havalandırma ve ısıtma sorunları görülüyor

Ehituskaitse Büroo (İnşaat Koruma Bürosu) yöneticisi Marko Sults, "Vikerhommik" programında yaptığı değerlendirmede, küfün insanları tedirgin ettiğini, ancak yeni geliştirme projelerindeki dairelerde bile elektrik tasarrufu amacıyla havalandırma sisteminin veya elektrikli yerden ısıtmanın kapatılabildiğini ifade etti.

Sults'a göre, normalde iki yıl olan garanti süresi sona ermeye başladığında ve bu süre içinde duvar ile zemin birleşim yerlerinde küf oluşmuşsa, bunun nedeni yüklenicinin yanlış uygulamaları veya geliştiricinin hataları değil, tamamen kullanımdan kaynaklanan bir sorun oluyor. Sults, bu durumun Estonya'da çok yaygın olduğunu belirtti.

Sults, en karmaşık gayrimenkul grubunun, yenilenmemiş bir apartman binasında bulunan yenilenmiş daire olduğunu söyledi. Bu tür durumlarda teknik çözümlerin uygun olmayabileceğini, örneğin havalandırmanın yanlış bacaya bağlanmış veya tesisatın uzman olmayan kişilerce döşenmiş olabileceğini kaydetti.

Sıklık açısından ikinci sırada, onlarca yıl boyunca aşamalı olarak yenilenen ancak bu süreç hakkında hiçbir belge tutulmayan binalar yer alıyor. Sults'a göre bu tür binalarda yapıları açmadan hangi teknik çözümlerin kullanıldığını tespit etmek mümkün olmuyor.

Satın alma sonrası ortaya çıkan ve en maliyetli sorunların sıhhi tesisatlarla ilgili olduğunu belirten Sults, görsel inceleme sırasında banyo, duş veya saunanın estetik açıdan güzel görünebileceğini, ancak işlem öncesinde yapıların sökülüp içinin görülemeyeceğini ifade etti.

Sults, son yıllarda en sık görülen sorunun yetersiz su yalıtımı olduğunu ve ısıtma ile havalandırma sisteminin dengede olmadığını söyledi. Bu durumda küf veya nem hasarının kısa sürede oluşabileceğini belirtti.

Talepler konut bedelini aşabiliyor

Karlis Kolk, satıcının haberdar olmadığı kusurlardan da sorumlu olduğunu belirtiyor. Ancak satıcının haberdar olmadığı kusurlardan sorumlu olmayacağına dair sözleşmeye özel hüküm konulabileceğini, bununla birlikte alıcıların buna razı olmayabileceğini ifade etti.

Kolk'a göre anlaşmazlıkların sık nedeni, satıcının alıcıya kusur gibi görünen bir durumu kusur olarak görmemesi; örneğin bir kişiye yüksek gelen gürültünün başka birini hiç rahatsız etmemesi. Noterler ise bilinen her şeyin sözleşmede kayıt altına alınmasını öneriyor.

Kolk, eğer kendisi gayrimenkul satacak olsa, apartman sakinleri arasındaki ilişkilerden tren gürültüsüne kadar en küçük rahatsızlıkları bile yazacağını söyledi. Sözleşmede ne kadar çok ayrıntı yer alırsa satıcı için o kadar güvenli olduğunu vurguladı.

Alıcıların gizli kusurlar nedeniyle satıcılara yönelik talepleri, konutun satın alma bedeline ulaşabiliyor hatta bunu aşabiliyor. Kolk'a göre bu tür talepler örneğin bir ahşap evde tespit edilen mantar nedeniyle binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması gerektiğinde ortaya çıkabiliyor.

Kolk, mahkemenin makuliyet ilkesi çerçevesinde değerlendirme yaptığını, talebin çok yüksek olması durumunda mahkemenin takdir yetkisini kullanarak talebi belirli bir sınıra kadar azaltabileceğini veya kısmen kabul edebileceğini belirtti. Yasada talep miktarına ilişkin bir üst sınır tanımlanmadığını sözlerine ekledi.

Her iki uzman da alıcıların bilinçli olarak gizli kusur arayıp bu yolla işlem bedelinin bir kısmını geri almaya çalışmasının pek sık görülmediğini ifade etti.

Sults, insanların çoğunlukla kötü niyetli olmadığını, aksine yeni evin kusurlarının başlangıçta fark edilmemesinin nedeninin ev alımı sırasında duygusal davranılması olduğunu söyledi.

Kolk, genellikle müvekkillerine uzlaşma yolunu aradığını, mahkemeye gitmeyi önermediğini belirtti. Ona göre dava her iki taraf için para ve zaman kaybı yaratıyor, anlaşmazlık yıllarca sürebiliyor ve sonunda dava masrafları konunun değerini aşabiliyor.