Estonya'da arazi değeri arttı ama vergiler aynı oranda artmayacak

Estonya'da arazi değerleri son dört yılda yaklaşık üçte bir oranında arttı, ancak bu artış aynı oranda emlak vergisi (maamaks) artışı anlamına gelmiyor. Ülkenin Arazi ve Mekan Dairesi'nin (Maa- ja ruumiamet) geçen hafta açıkladığı düzenli değerleme sonuçlarına göre Estonya'daki toplam arazi değeri 44 milyar euroya ulaştı. Toplam 780 bin kadastro parselinin yüzde 96'sında arazi değeri yükseldi.

Yeni değerler, belediyelerin vergi kararları için ancak 2028 yılından itibaren yeni bir dayanak oluşturacak. Arazi vergisi, belediye gelirlerinin yaklaşık yüzde 2-3'ünü oluşturuyor. 2025 yılında belediyelere arazi vergisinden 81 milyon euro aktarıldı; bu yıl için yaklaşık 90 milyon euro gelir öngörülüyor.

Belediyelerin takip etmesi gereken üç unsur

Estonya Şehirler ve Belediyeler Birliği'nin finans yöneticisi-analisti Piret Zahkna, ERR'e yaptığı açıklamada arazi değerindeki artışın otomatik olarak vergi artışı getirmediğini söyledi. Zahkna'ya göre belediyelerin üç konuya dikkat etmesi gerekiyor: her arazi kullanım amacı için uygulanacak vergi oranı, bir önceki yıla göre izin verilen artış sınırı ve belirli kullanım amaçları ya da gruplar için tanınabilecek muafiyet ve indirimler.

Arazi sahibi açısından en kritik unsur artış sınırı. Zahkna, "Şu anda belediyeler, tarım arazisi dışında oldukça temkinli davranıyor. Muafiyet ve indirimler öncesi arazi vergisinin bu sınırı aşamayacağı asgari oranı, yani yüzde 10'u kullanıyorlar" dedi.

Örneğin 2027 yılı için 78 belediyeden 48'i arazi vergisinde yıllık artış sınırını izin verilen en düşük düzey olan yüzde 10 olarak belirledi. Dolayısıyla yeni verilere göre arazi değeri yüzde 60 artmış olsa bile vergi aynı oranda yükselmeyecek. Zahkna, "Bu, belediyenin aynı artış sınırını koruyup korumamasına büyük ölçüde bağlı. Her zaman sınırı daha düşük tutmaya da karar verebilir" diye konuştu.

En değerli araziler Tallinn ve Tartu çevresinde

En pahalı araziler Tallinn ve Tartu'nun etki alanlarında bulunuyor. Belediyeler arasında Tartu belediyesi (Tartu vald) dikkat çekiyor; burada arazi değeri ortalama yüzde 59 arttı. Belediye başkanı Jarno Laur, insanların mal varlığının değer kazanmasından memnuniyet duyduğunu, ancak belediyenin vatandaşlardan azami vergi toplamak gibi bir amacı olmadığını söyledi.

Laur, "Verginin aşırı yük haline geldiğini görürsek, konut arazisi vergi muafiyetini artırmayı değerlendiririz. Şu anda belediyede konut arazisi için muafiyet sınırı parsel başına 500 euro. Kanun bunu bin euroya kadar çıkarmaya izin veriyor" dedi. Laur, bu yılki bütçede toplam vergi gelirinin 24 milyon euro, arazi vergisinin ise bunun 470 bin eurosunu oluşturduğunu ekledi.

Tartu kentinde arazi değeri 2022'ye kıyasla yaklaşık yüzde 20 artarken, kentin çevresindeki belediyelerde artış yarıdan fazla oldu. Tartu Belediye Başkan Yardımcısı Martin Bek, belediyelerin gelir tabanının yeniden dağıtılması anlamına gelen düzenlemenin etkisini telafi etmek için bir miktar vergi artışı yaşanacağını belirtti.

Komşu Kambja belediyesinde arazi değeri yaklaşık yüzde 50 artmasına karşın vergi artışının daha sınırlı kalacağı belirtiliyor. Belediye başkanı Kajar Lember, yıllık artışın kişi başına yüzde 20'yi aşmayacağını söyledi.

Narva'da ikamet kaydı bulunan ev sahiplerine bin euroya kadar indirim uygulanıyor. Tallinn Belediye Başkan Yardımcısı Kristjan Järvan ise tüm fiyatlar yükselirken kentin de arazi vergisi artışından kaçınamayacağını, ancak belediyenin vergi katsayısını yükseltmeyeceğini ifade etti.

Arazi vergisi artış sınırına ilişkin 2028 yılı kararı bir yıl önceden, ekim ayında alınacak.