Estonya'da kira borcunda tahliye süresi bir aya iniyor

Estonya Adalet Bakanı Liisa Pakosta, hükümete bir yasa tasarısı sundu. Tasarı, mülk sahiplerine kira borcu bir ayı aştığında kira sözleşmesini feshetme hakkı verecek. Ancak kiracıya borcu kapatması için ek süre tanınmaya devam edecek.

Koalisyon anlaşmasında mülk sahiplerini koruma ve "kötü niyetli kiracılar" sorununu çözme sözü yer alıyordu. Pakosta'nın hazırladığı taslak bu vaatleri yerine getirmeyi amaçlıyor.

Tasarıya göre kira piyasasının daha iyi işlemesi için uzun vadeli, istikrarlı ama esnek kiralama ilişkileri gerekiyor. Bu ilişkiler ev sahibine güvenilir bir kazanç, kiracıya ise yeterli koruma ve güvence sağlamalı.

Taslak metninde, özellikle özel ev sahiplerinin konutlarını piyasaya sürmeye istekli olması için kiralama risklerinin tek başına onların üzerinde kalmasının önlenmesi gerektiği belirtiliyor. Yükümlülüklerini ihlal eden kiracılarla ilişkileri yönetebilmeleri için ev sahiplerine etkili hukuki yolların garanti edilmesi isteniyor.

Mevcut durumda iki ay beklemek gerekiyor

Yürürlükteki hukuk, ev sahibinin kira sözleşmesini ancak ödenmemiş kira iki aylık tutarı aştığında feshetmesine izin veriyor. Bu nedenle ev sahibi, kira ve yan giderler ödenmese bile bu süre boyunca beklemek zorunda kalıyor. Uygulamada bu masrafların sonradan tahsil edilmesi ise çoğu zaman pek olası görünmüyor.

Tasarıyla birlikte kira ödemelerinde gecikme olması halinde fesih daha hızlı mümkün olacak. Borçlar Kanunu'nda yapılacak değişiklikle ev sahibi; kiracının kira, yan gider veya bina bakım masraflarını ödemede gecikmesi ve borcun bir aylık kirayı aşması durumunda sözleşmeyi feshedebilecek. Aynı hak, ödenmemiş depozito yükümlülüğünün bir aylık kirayı aşması halinde de geçerli olacak.

Tasarıda kiracının korunması için fesihten önce 30 günlük ek süre tanınması yükümlülüğünün süreceği vurgulanıyor. Konut ve ticari kiralarda fesih bildirimine ilişkin şekil ve esas şartlarına da uyulması gerekecek.

Mahkeme süreçlerinde mahkeme, kararında konutun boşaltılması için doğrudan net bir süre belirleyebilecek. Böylece icra aşamasında kendiliğinden tanınan gönüllü uyum sürelerine gerek kalmayacak. İcra edilebilir mahkeme kararlarının kapsamı da alt kiracılara genişletilecek; ev sahibi ayrı bir dava açmadan onları tahliye edebilecek.

Mülk sahipleri derneği tasarıya karşı

Estonya Mülk Sahipleri Derneği daha önce hükümetin hangi sorunu çözmeye çalıştığını anlamadığını açıklamıştı. Derneğe göre ev sahipleri ek koruma talep etmedi.

Dernek, bakanlığa Borçlar Kanunu'nun kiralama bölümünün çok daha radikal biçimde değiştirilmesi gerektiğini iletti. Toplumun son 20 yılda önemli ölçüde değiştiğini ve eski zorunlu kiracılara ilişkin sorunların çözüldüğünü belirtti. Estonya'da özel mülkiyetteki daire sayısının eşi görülmemiş ölçüde yüksek olduğunu, bunun da kiracı payı çok daha büyük hukuk sistemlerindeki kadar kiracı korumasına öncelik verilmesini gerektirmediğini savundu.

Bakanlık derneğin önerisini kabul etmedi. Konut kiralarına ilişkin düzenlemenin ev sahibinin mülkiyet hakkı ile sözleşme özgürlüğünü, kiracının konut dokunulmazlığı ve zayıf taraf olarak korunmasıyla dengelemesi gerektiğini bildirdi.

Estonya Gayrimenkul Şirketleri Birliği ise tasarının yalnızca konut kiralamalarındaki sorunlu kiracıları değil, benzer sorunların yaygın olduğu ticari kiralama piyasasını da ele almasını istedi.

Adalet Bakanlığı, tasarının amacının kira hukukunda kapsamlı bir reform değil, sözleşme feshi ve konutun boşaltılmasına ilişkin belirli sorunların çözülmesi olduğunu yanıtladı. Bakanlığın planına göre yasa gelecek yıl 1 Ekim'de yürürlüğe girecek.